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_ABERTURA

Tenho falado muito sobre os tempos de incerteza que vivemos.

Ciclos curtos, ambiente geopolítico instável, juros voláteis, moedas voláteis e tecnologia transformando os fundamentos do setor imobiliário.

O mundo está mais difícil de prever.

E isso não é frase de efeito. É um alerta para quem ainda tenta acertar “o ativo do ano” como estratégia de investimento.

A melhor forma de lidar com isso é diversificar – não só entre empresas, mas entre teses, geografias e estruturas de capital.

Fizemos uma análise de como teria sido a performance de uma carteira de investimentos distribuída por diferentes tipos de ativos lastreados no imobiliário em 2025.

No conteúdo de hoje:

• 🗺️ Os pilares de uma carteira imobiliária globalmente diversificada.

• 📈 O único bloco internacional que disparou 50,76% na simulação de performance.

• 🏆 A surpreendente carteira que superou o retorno do portfólio imobiliário em um ano de alta.

• 🛡️ Por que o melhor investidor busca convexidade e equilíbrio, e não certezas do mercado.

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Uma carteira imobiliária diversificada

Para entender o comportamento de uma carteira imobiliária diversificada, fizemos um exercício de alocação com base em geografia e tipos de risco.

Primeiro: por geografia

• 50% dos ativos alocados no Brasil
  

• 50% alocados no exterior, em dólar

Depois: por tese

Separamos 5 grandes categorias do mercado imobiliário:

• Public Equities Tradicionais
  (ações de empresas listadas do setor imobiliário, como incorporadoras ou construtoras)

• Real Estate Tech
  (ações de empresas tech do setor, como plataformas digitais, SaaS, marketplaces ou proptechs listadas)

• Crédito Privado
  (exposição via FIIs de papel no Brasil e mortgage REITs nos EUA)

• Equity Imobiliário
  (fundos de desenvolvimento ou participações diretas em projetos)

• Renda Imobiliária
  (FIIs de renda no Brasil; REITs de renda no exterior)

Como construímos a carteira

A carteira foi estruturada com 10 posições igualmente distribuídas, espelhando 5 grandes categorias funcionais de investimento imobiliário – cada uma alocada tanto no Brasil quanto no exterior.

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Quais ativos foram usados na simulação?

Para representar a diversidade de estratégias no mercado imobiliário, selecionamos 10 ativos ou índices reais, cada um refletindo uma categoria funcional e uma geografia específica (Brasil ou internacional).

A seguir, apresentamos os ativos utilizados, organizados por categoria e geografia:

O resultado

A performance da carteira de ativos imobiliários seguindo a estratégia descrita teria sido de:

• Retorno total da carteira: +25,41% em dólar

• Valor final: US$ 1.254.112

Highlights da performance

O Brasil liderou

• Os ativos brasileiros renderam +54,6% em média, impulsionados por:

  • Forte alta das ações do setor imobiliário (+63,12%)

  • Performance consistente dos FIIs de tijolo, lajes e papel (entre 14,6% e 20,1%)

A parte internacional teve contrastes

• Os REITs tradicionais (VNQ e setor S&P 500) foram estáveis (+4.5%)

• O único destaque foi o bloco Real Estate Tech, com +50,76% em dólar

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Mas valeria a pena uma carteira concentrada no imobiliário?

Se, em vez de investir no setor imobiliário, o investidor tivesse aplicado US$ 1 milhão em uma carteira agnóstica – distribuída entre Ibovespa, Nasdaq 100, CDI Brasil e CDI americano – o resultado em 2025 teria sido ainda mais expressivo fora do imobiliário. 

Essa carteira teria encerrado o ano com US$ 1.324.200, equivalente a um retorno de +32,4% em dólar. 

Já a carteira imobiliária diversificada, construída com exposição ao setor por meio de crédito, renda passiva, ações e tech imobiliário teria encerrado o ano com US$ 1.254.100, ou +25,4% de retorno. 

Ou seja, a carteira agnóstica venceu em retorno absoluto.

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Reflexão final

Em um ano marcado por ruídos geopolíticos, eleições, juros e volatilidade cambial, a melhor estratégia de investimento no setor imobiliário não foi tentar prever – foi construir portfólios inteligentes.

Se 2025 foi um ano de alta forte e coordenada nos mercados, uma carteira agnóstica venceu.

Mas a carteira imobiliária cumpriu seu papel, entregando resultado robusto sem depender de múltiplos de crescimento ou ciclos globais de tecnologia.

E mostrou que o setor, quando bem diversificado internamente, pode e deve ocupar um espaço estratégico em portfólios sofisticados.

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